【測量製圖】什麼是 建築線？牆面線？地界線？使用地界線？地籍線？

　　建築線、牆面線、地界線、境界線、地籍線為碰到土地及建築問題時常見的用語，然而這些各種形式的線，卻常常讓人們搞不清楚，今天就讓筆者跟各位做個基本介紹。

圖1 建築線、牆面線、地界線、境界線關係
（資料來源：自行繪製）

一、建築線（Building Line）

　　建築線為建築基地與計畫道路之界線、建築基地可自由出入至外界部分。建築線為都市計畫地區建築基地申請建築許可之基本要件，除公告得免個案指定建築線地區（如市地重劃、區段徵收地區）外，無指定建築線之基地原則上即不能申請建築。而建築基地若未直接鄰接計畫道路，則需辦理「現有巷道」認定後再指定建築線。

《建築法》 §48（指定建築線）
直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。
前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。

《建築法》 §51　
建築物不得突出於建築線之外，但紀念性建築物，以及在公益上或短期內有需要且無礙交通之建築物，經直轄市、縣（市）（局）主管建築機關許可其突出者，不在此限。 

〈新北市建築管理規則〉 §12
起造人申請建築執照，其基地面臨計畫道路、市區道路、公路、現有巷道或廣場者，應向本府申請指定建築線。

二、牆面線

　　景觀上或交通上需要，直轄市、縣（市）政府得依法指定牆面線令其退縮建築，為每宗建築基地建築物主體外牆自建築線之退縮。而其退縮部分，計入法定空地面積；外牆面退縮之深度不等，以最小之深度為退縮建築深度。

〈建築技術規則〉建築設計施工編 §7（牆面線）
為景觀上或交通上需要，直轄市、縣 (市) 政府得依法指定牆面線令其退縮建築；退縮部分，計入法定空地面積。 

〈建築技術規則〉建築設計施工編 §1I(41)（退縮建築深度）
退縮建築深度：建築物外牆面自建築線退縮之深度；外牆面退縮之深度不等，以最小之深度為退縮建築深度。但第三款規定，免計入建築面積之陽臺、屋簷、雨遮及遮陽板，不在此限。

三、地籍線、地界線、基地境界線（Boundary of building site）

　　首先，地籍線為地籍圖上劃分宗地之界線，由地政事務所透過地籍測量（Cadastral Surveying）所測定的土地界線，為土地登記之依據。而地界線（基地境界線）為建築基地與相鄰土地的界線，因此，地籍線理論上與地界線重合，經過地政事務所鑑界過的土地界線即為地界線。

　　再者，建築基地鄰接道路的界限為建築線，與相鄰土地之界線則稱為基地境界線。建築線範圍經由申請建築主管機關指定或指示建築線，基地境界線的認定則需透過地政事務所申請鑑界；地政事務所於接受申請後，會函請鄰地地主一併會同鑑界地籍權屬，並於現場定樁。一般在建築物興建前必須辦理鑑界，主要目的為確定地籍範圍，減少施工後之紛爭。另因建築線屬都市計劃體系（城鄉發展局），地籍線屬地政體系（地政局），各自不同權屬，實務上可能發生兩線應重合卻不相合狀況（嘉實資訊小百科）。

四、使用地界線

　　使用地界線為建築基地實際使用之基地界線。

五、建築線、地籍線不一致狀況（偏差研討）

　　地籍線與建築線本應重合一致，但地政機關所使用的地籍控制網系與都計管理機關所使用的都市計畫控制網系，因測量產生之偶然誤差、測量平差（Adjustment）計算的不同，導致同一點位在不同控制網系會有不一致坐標之結果，造成地籍線與建築線不一致之情形（臺北市士林地政事務所，2015），如圖2。

　　而在建築完成後，若發現建築線與地籍線不一致而有越界建築情形，則往往發生糾紛，因此在建築前就應釐清建築線與地籍線之位置，若發現兩者有偏差時，則進行「偏差研討」，以解決兩線不一致問題，使得兩線重合。

圖2 地籍線、建築線不一致情形

（資料來源：臺北市士林地政事務所，2015）

參考資料

1. 新北市政府城鄉發展局都市計畫測量科。URL：https://goo.gl/o6iej9。
2. 黃宗源（2016）。《土地開發與建築法規應用》，台北：永然。
3. 嘉實資訊小百科。URL：https://goo.gl/8r8Fhr。
4. 臺北市士林地政事務所（2015）。改善地籍線與建築線兩者間關係相關措施，104年1月份志工特殊教育訓練暨志工交流會。URL：https://goo.gl/NfpM95。

註：筆者才疏學淺，若有錯誤或不嚴謹之處，還請不吝指正。